Geschlossene Fonds

Konnten Anlageberater ihren Kunden bis vor kurzem noch ohne aufsichtsrechtliche Zulassung Empfehlungen abgeben, so ist seit kurzem für alle persönlichen Empfehlungen an Kunden, die auf den Kauf bestimmter Produkte abzielen, eine Zulassung nach § 32 Kreditwesengesetz (Kreditwesengesetz) erforderlich. Unter solche zulassungspflichtigen Geschäfte fallen alle Beratungen zu Einzeltiteln oder zu einem vorhandenen Depot des Kunden, die mit der Absicht erfolgen, bestimmte Finanzprodukte zu kaufen, zu verkaufen oder abzuschließen. Gibt der Berater hingegen nur allgemeine Empfehlungen – etwa zur Anlagestrategie oder zum Verhalten in bestimmten Lebensabschnitten – ab, so stellen diese Empfehlungen keine aufsichtspflichtige Beratung dar. Hat ein Berater keine Erlaubnis nach § 32 KWG, so können sich Haftungsansprüche wie folgt ergeben: der Kunde ist bei einem Schaden so zu stellen, wie er ohne die nicht zugelassene Beratung stehen würde und entstandene Vermögensschäden sowie entgangene Renditen sind ihm zu ersetzen. Dies ist in § 823 II BGB in Verbindung mit dem § 32 KWG geregelt und soll den Anleger vor Falschberatung schützen. Dabei spielt es keine Rolle, ob es sich bei den beworbenen bzw. empfohlenen Produkten um geschlossene Fonds, Aktien oder ein Zertifikat handelt.

Für geschlossene Immobilienfonds gibt es kaum festgeschriebene gesetzliche Regelungen. Mittlerweile wird jedoch der so genannte Emissionsprospekt durch die Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (BaFin) geprüft. Dieser Prospekt beschreibt das Investitionsvorhaben möglichst genau, um so Investoren zum Kauf von Anteilen für den Fonds zu bewegen.

So haften der Herausgeber der Anteile und das Konsortium, wenn im Prospekt für einen geschlossenen Immobilienfonds unwahre oder irreführende Angaben stehen. Erlangt der Käufer hierdurch einen Nachteil, ist er gesetzlich geschützt. Der Prospekt muss vollständig und vor allem auch inhaltlich richtig sein. An Hand des Emissionsprospektes entscheidet der Käufer, ob ein geschlossener Immobilienfonds für ihn interessant ist, oder nicht. Er muss sich durch den Prospekt ein umfassendes und wahrheitsgetreues Bild über das Wesen des Fonds und den Emittenten machen können. Für falsche oder irreführende Prospekte haften fast alle an der Ausgabe des Fonds beteiligten Personen.

Charakteristisch für den Markt die letzten Jahre sind eine stärkere Regulierung und vermehrtes Augenmerk auf Initiatoren aus dem Banken- und kapitalstarken Aktienbereich. Insgesamt ist festzuhalten, dass die durch diese Art der Anlage entstehenden Publikums-Kommanditgesellschaften (KGs) rechtlich immer besser beschrieben werden. Hier gibt es keine beschränkte Haftung – wie bei den GmbHs – sondern eine so genannte Durchgriffshaftung. Vor allem bei Mängeln am Fondsprospekt kann diese greifen. Sind Inhalt und Erstellung eines solchen Prospekts für geschlossene Fonds unzureichend, kann der Initiator des Fonds auch mit seinem Privatvermögen für Schäden haftbar gemacht werden.

Auf diese Weise soll versucht werden, dem Anlagebetrug für geschlossene Immobilienfonds Einhalt zu gebieten. Es war früher möglich, solche Fonds vor allem zum Senken der persönlichen Steuerlast zu nutzen. Abschreibungen oder Kreditzinsen des Fonds wurden an die Kapitalanleger weitergeleitet und so konnten Steuern gespart werden. Mittlerweile orientiert sich eine solche Anlage in erster Linie an der Rendite, wodurch die Akzeptanz sowohl bei privaten Anlegern als auch bei Institutionen stark gestiegen ist. Zu den eigentlichen Investitionen in geschlossene Immobilienfonds kommen zusätzlich die Kredite, die die Fondsgesellschaften aufnehmen. So entsteht ein milliardenschweres Investitionsvolumen für deutsche und ausländische Immobilien.