Geschlossene Fonds

Für geschlossene Immobilienfonds gibt es kaum festgeschriebene gesetzliche Regelungen. Mittlerweile wird jedoch der so genannte Emissionsprospekt durch die Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (BaFin) geprüft. Dieser Prospekt beschreibt das Investitionsvorhaben möglichst genau, um so Investoren zum Kauf von Anteilen für den Fonds zu bewegen.

So haften der Herausgeber der Anteile und das Konsortium, wenn im Prospekt für einen geschlossenen Immobilienfonds unwahre oder irreführende Angaben stehen. Erlangt der Käufer hierdurch einen Nachteil, ist er gesetzlich geschützt. Der Prospekt muss vollständig und vor allem auch inhaltlich richtig sein. An Hand des Emissionsprospektes entscheidet der Käufer, ob ein geschlossener Immobilienfonds für ihn interessant ist, oder nicht. Er muss sich durch den Prospekt ein umfassendes und wahrheitsgetreues Bild über das Wesen des Fonds und den Emittenten machen können. Für falsche oder irreführende Prospekte haften fast alle an der Ausgabe des Fonds beteiligten Personen.

Charakteristisch für den Markt die letzten Jahre sind eine stärkere Regulierung und vermehrtes Augenmerk auf Initiatoren aus dem Banken- und kapitalstarken Aktienbereich. Insgesamt ist festzuhalten, dass die durch diese Art der Anlage entstehenden Publikums-Kommanditgesellschaften (KGs) rechtlich immer besser beschrieben werden. Hier gibt es keine beschränkte Haftung – wie bei den GmbHs – sondern eine so genannte Durchgriffshaftung. Vor allem bei Mängeln am Fondsprospekt kann diese greifen. Sind Inhalt und Erstellung eines solchen Prospekts für geschlossene Fonds unzureichend, kann der Initiator des Fonds auch mit seinem Privatvermögen für Schäden haftbar gemacht werden.

Auf diese Weise soll versucht werden, dem Anlagebetrug für geschlossene Immobilienfonds Einhalt zu gebieten. Es war früher möglich, solche Fonds vor allem zum Senken der persönlichen Steuerlast zu nutzen. Abschreibungen oder Kreditzinsen des Fonds wurden an die Kapitalanleger weitergeleitet und so konnten Steuern gespart werden. Mittlerweile orientiert sich eine solche Anlage in erster Linie an der Rendite, wodurch die Akzeptanz sowohl bei privaten Anlegern als auch bei Institutionen stark gestiegen ist. Zu den eigentlichen Investitionen in geschlossene Immobilienfonds kommen zusätzlich die Kredite, die die Fondsgesellschaften aufnehmen. So entsteht ein milliardenschweres Investitionsvolumen für deutsche und ausländische Immobilien.